Долевое строительство. Банкротство застройщика

12 июля 2011 года Президентом подписан Федеральный Закон № 210-ФЗ о внесении изменений в Федеральный Закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства. В соответствии со статьей 3 данный документ вступает в силу по истечении 30 дней после дня его официального опубликования В соответствии с принятым законом, ранее действующий Закон о банкротстве № 127-ФЗ дополняется новым параграфом «Банкротство застройщиков», который устанавливает особенности банкротства застройщиков, привлекавших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов.

Вид услугиСтоимость, руб.
Юридическая консультацияБесплатно
Судебное представительствоОт 35 000

Какие проблемы решает Закон и какие особенности правового положения дольщиков им устанавливаются?

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установил единственную допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, направленную на защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков.

В соответствии с принятым законом, глава 9 Закона о банкротстве дополняется новым параграфом «Банкротство застройщиков», который устанавливает особенности банкротства застройщиков, привлекавших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов. Основные моменты, меняющие сложившуюся годами структуру правоотношений между сторонами долевого строительства, следующие. Защита всех категорий дольщиков.

Закон дает защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили деньги в строительство квартир. Арбитражный суд вправе признать наличие требования о передаче жилого помещения не только у дольщиков, заключивших договоры по Закону № 214-ФЗ, но и у граждан, которые внесли деньги по наиболее распространенным схемам привлечения средств в обход закона № 214-ФЗ:

  • заключение договора участия в долевом строительстве;
  • заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  • заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
    заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
  • внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
  • заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
  • выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
  • внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
  • заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Реестровые требования дольщиков

Законом о банкротстве в редакции принятого закона № 210, введен новый реестр – реестр требований о передаче жилых помещений.

С момента вступления закона в силу, у дольщиков - участников строительства, появилось право выбора в заявлении различных видов требований к застройщику. Речь может идти:

  • о требованиях по возврату денежных средств и убытков с правом на отказ от заключенного договора с застройщиков, а также денежных средств, уплаченных по недействительным договорам (денежные требования);
  • о требованиях о передаче жилых помещений, т.е. требование на получение определенного объекта недвижимости (неденежное требование)

Кто рассматривает вопрос о банкротстве Застройщика?

Все требования, иски и споры о правах на любую недвижимость с участием застройщика с момента введения наблюдения подлежат рассмотрению только в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве.

Очередность кредиторов.

Закон устанавливает преимущественное право граждан – участников строительства в очередности удовлетворения требований.

Согласно статье 201.9 Закона, расчеты с гражданами - дольщиками производятся в третью очередь, после требований за причинение вреда жизни или здоровью, требований работников должника и требований по авторским вознаграждениям. Расчеты по требованиям остальных кредиторов производятся только после удовлетворения требований дольщиков, в четвертую очередь.

Казалось бы, это несомненный плюс для дольщиков. Однако это нововведение нивелируется тем, что как правило, большинство кредиторов застройщиков – именно граждане – дольщики, и денежных средств на всех дольщиков как правило, не хватает.

Кроме того, в порядке статьи 201.14 независимо от очередности право на получение 60 процентов от стоимости продажи имеют залоговые кредиторы. При этом ни для кого не секрет, что многие застройщики, в том числе начинающие строительство по 214 закону, получают на строительство банковские кредиты под залог права на земельный участок и возводящегося на нем объекта незавершенного строительства. В этом случае банк-залогодержатель имеет практически равные с гражданами права, если дольщики заключили договоры по ФЗ № 214 и в силу статьи 13 Закона № 214 также имеют право залога. Если же граждане – участники строительства права залога не имеют, тогда банк – залогодержатель имеет преимущественное перед дольщиками право на получение денежных средств: 60 % от продажи объекта направляется на погашение его требований, 25 % - на выплаты дольщикам.

Для получения более подробной информации и бесплатной консультации по спорам о банкротстве Застройщика звоните по телефону: 8 (495) 720-95-04 или пишите: info@legalposition.ru
Для получения более подробной информации и бесплатной консультации по взысканию убытков звоните по телефону: +7 (495) 137-70-81 или пишите: info@legpos.ru, info@legpos.ru.

Юридическая компания «Правовая позиция»
(LegalPosition, Ltd)

Не ждите
пока проблема
станет безнадежной!

позвоните по тел. +7 (495) 137-70-81
или оставьте заявку